Пошаговая инструкция оформления купли-продажи частного дома

Уделяйте особое внимание оформлению документов, их подлинности и актуальности.

Особенности оформления покупки-продажи в РФ

Дома с земельным участком продаются в несколько этапов. Сначала нужно будет оценить стоимость недвижимого имущества – это делает продавец. Помогут услуги независимой оценки или просто анализ рынка, сравнение цен на аналогичные объекты. Для получения точных сведений следует обратиться к оценщику – он может сразу подготовить отчет по выполненным работам.

Цена продажи дома зависит от:

• места расположения объектов недвижимости, степени развитости инфраструктуры, экологии конкретного района, наличия дорог, важных в социальном отношении пунктов;
• площади земельного участка, придомовой территории;
• материалов строительства;
• сетей коммуникаций и их состояния;
• года возведения постройки;
• качественных характеристик земли;
• прочих факторов.

Загородная недвижимость может иметь очень разную стоимость. Примеры объектов с актуальными ценами можно посмотреть на сайте сервиса ДомКлик. В описании каждого дома указаны такие параметры как цена, площадь (дома и участка), число этажей, ежемесячный платеж при условии оформления покупки в ипотеку. До заключения сделки по продаже дома обязательно убедитесь в том, что он стоит на кадастровом государственном учете. Если данные о постройке, земельном участке отсутствуют в базах, для начала нужно будет выполнить постановку объекта на учет, а уже после оформлять продажу.

Дом с землей или квартира на продажу: в чем разница

В первую очередь – в наличии земельного надела. Для начала процедуры соберите полный пакет документов и, если это необходимо, заручитесь поддержкой риелтора. Обратите внимание – если дом с землей принадлежат одному лицу, продать их по отдельности не выйдет. В остальных случаях возможны варианты. При продаже дома с землей в договоре отдельно прописываются параметры, цена надела и характеристики постройки. Если данные не указаны, по умолчанию считается, что сторонам не удалось согласовать детали сделки, а значит, договор не может быть признан действительным.

Все о документах для покупки или продажи дома

Для заключения сделки покупки-продажи частного дома с участком, нужно подготовить следующие бумаги:

• Документы, которые устанавливают право собственности.
• Правоудостоверяющие бумаги.
• Выписка из домовой книги.
• Техпаспорт на жилые постройки.
• Согласие от зарегистрированных на объекте лиц о том, что они оформят выписку в установленные договором сроки.
• Подтверждение факта отсутствия налоговых долгов.
• Выписка из базы ЕГРП.
• Оформленный согласно правилам кадастровый паспорт.
• Согласие на продажу части супруга (обязательно с нотариальным заверением), разрешение от представителей органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних детей.
• Основной и предварительный договора.

Основной договор о покупке-продаже объекта недвижимости – это главный подтверждающий заключение сделки документ. Он закрепляет намерения сторон в отношении продажи и покупки дома. Основной договор как правило заключают на основании предварительного.

Особенности основного и предварительного договоров

Предварительный документ содержит такие основные разделы:

• условия относительно предмета договора;
• порядок, условия заключения сделки;
• время, которое нужно для подписания основного документа.

По умолчанию (если не прописаны другие данные), сроки действия договора составляют 1 год с даты подписания предварительного соглашения. В случае, когда одна сторона уклоняется от подписания основного договора, вторая имеет право подать обращение в суд. Если в указанные сроки основное соглашение не подписывается, предварительный документ аннулируется, его условия утрачивают законную силу.

Основной договор о регистрации права собственности составляется строго в письменном виде, обязательно должен содержать подписи сторон. Нотариальное заверение – на усмотрение покупателя и продавца. В документе должна содержаться такая информация:

• название (договор);
• предмет договора (в данном случае дом и земельный надел);
• место, дата подписания;
• признаки, по которым можно идентифицировать объекты (площадь, назначение, номер, расположение, запрос из ЕГРП);
• цена договора с указанием стоимость каждого объекта и общей суммы;
• дополнительные условия (гарантии, порядок передачи денежных средств, период вступления в право собственности).

Сам факт передачи объектов недвижимого имущества рекомендовано оформлять в виде самостоятельного документа – акта передачи. Можно поступить иначе – указать в договоре пункт, в соответствие с которым сам договор будет являться актом подтверждения передачи недвижимого имущества.

Порядок проведения денежных расчетов

После того как вы выберете частный дом, согласуете детали сотрудничества с владельцем, подготовите основной и дополнительные договора, можно будет решать вопрос с финансовыми взаиморасчетами. Способы проведения платежей:

• наличные;
• безналичный перевод.

Желательно, чтобы при наличных расчетах присутствовали свидетели – риелтор, нотариус, третьи лица. Когда деньги кладутся на хранение в банковскую ячейку, роль свидетеля может выполнять сотрудник финансового учреждения. Заключать сделки в банках удобного и безопасно – есть возможность сразу проверить купюры на предмет подлинности.

Где оформить договор

Регистрация перехода прав собственности оформляется в присутствии и при непосредственном участии нотариуса. Покупатель и продавец подписывают договор покупки-продажи жилого дома в трех экземплярах – по одному для каждой стороны и один для подачи в Росреестр. Нотариальное заверение необязательно, но, если в ходе сделки затрагиваются интересны граждан с ограниченной дееспособностью, несовершеннолетних лиц, его делать все-таки желательно.

Для оформления права собственности нужно будет обратиться в Росреестр с полным пакетом документов. Это бумаги, устанавливающие права владения объектами недвижимости, земельный, домовой планы, договора покупки-продажи, справки на всех зарегистрированных в доме лиц, квитанции об оплате пошлины. От нового владельца требуется составленное по форме заявление и гражданский паспорт. Обращаться в орган Росреестра покупателю и продавцу нужно вдвоем. Процедура государственной регистрации стандартно занимает 10 рабочих дней.

Нужен ли риелтор?

Продавец сам решает, действовать ему самостоятельно или нет – дом и земельный участок можно продать без посредников и через риелтора. Второй вариант подойдет тем владельцам недвижимости, которые хотят решить вопрос предельно быстро, не имеют времени, возможности лично встречаться с покупателями, оформлять бумаги. 

Минус при сотрудничестве с посредником один – за его услуги придется заплатить процент. Также нужно будет навести справки и обратиться в проверенное агентство – только в таком случае вы можете быть уверены в безопасности сделки и честности риелтора. Стоимость услуг агента составляет от 3% от цены проданного дома. Для элитной недвижимости этот показатель выше и может достигать 10%.

Самостоятельная продажа – более дешевый для продавца, зато хлопотный, длительный вариант. До принятия финального решения рекомендуем взвесить все за и против.

Вопрос налогообложения

При продаже недвижимости собственник получает прямо доход и обязан уплатить с него НДФЛ. Для физических лиц резидентов РФ сумма сбора составляет 13% от цены продажи. Если продавец имеет доход более 5 млрд. рублей ежегодно, ему нужно будет отдать 15%.