Оценка объектов недвижимости: основные нюансы

Оценить можно абсолютно любой объект недвижимости. Оценивается все: квартиры, комнаты, земельные участки, дома, коттеджи, дачи, гаражи, любые строительные объекты, включая и не достроенные и т. д. Оценочные показатели сильно зависят от географического положения объекта -например, новостройки в Рязани не будут стоить столько же, сколько новые квартиры в Москве.

При оценке квартир используется несколько факторов: местоположение от маршрутного транспорта, от магазинов, садиков, школ, возраст дома, наличие лифта, этаж, вариант планировки и т.д.

Оценочная стоимость земельного участка определяется его местоположением, а также наличием необходимых коммуникаций. Кроме того, специалистами проводится анализ грунта и выносится вердикт о возможности на нем строительства объектов недвижимости, причем учитывается состав почвы и ее плодородность. Также присутствует сравнительный анализ стоимости данного земельного участка с другими соседними участками.

Оценка недвижимости земельного участка может понадобиться в случае использования его под залог для банка, при делении наследства, при его купле-продаже, а также при выкупе земельных участков из муниципальной собственности.

Очень важной является оценка объектов загородной недвижимости. Цены на отдельно стоящие дома очень варьируются, так как зачастую они выполняются по индивидуальным проектам. Помимо технического состояния дома и его площади, на оценку также влияют местоположение дома, удаленность от транспортных путей, от социальных объектов, какие средства коммуникации присутствуют в доме.

Отчет об оценке недвижимости датирован конкретным числом и считается действительным 6 месяцев, после чего оценку необходимо провести заново, чтобы она была опять актуальной. Некоторые оценщики могут составить более подробный отчет, дополнив его прогнозированием ситуации на рынке. Подобный отчет тоже будет сохранять актуальность полгода.

Чтобы результат оценки вышел максимально объективным, он дожен выполняться по трем направлениям:

1. Доходный метод. Квартира или коттедж рассматривается по критериям прибыли, которую она может принести при ее продаже или сдачу в аренду.

2. Сравнительный метод. При данном варианте оценивается стоимость похожих объектов, которые в данный момент доступны в районе для продажи или недавно были проданы.

3. Метод издержек. Оценивают стоимость всех финансовых издержек на возведение и отделку данной постройки. Суть этого метода заключается в том, что недвижимость не может быть оценена выше, чем сумма всех строительных издержек.

Для ипотечного залога обычно применяют только сравнительной метод, так как банку важна текущая рыночная стоимость и ликвидационная цена, за которую он может с легкостью реализовать объект залога.